Василий Селиванов: о трендах в девелопменте, планировках и выходе на московский рынок

Какая поддержка необходима рынку недвижимости, учитывая мультипликативный эффект строительного комплекса? В чём заключаются основные тренды в домостроении? Какие факторы сегодня влияют на деловой климат с точки зрения девелоперов? И в чём заключаются принципиальные различия петербургского и московского рынков? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с руководителем холдинга «Легенда» Василием Селивановым.

Максим Морозов: Одна из наиболее обсуждаемых тем на рынке — это прекращение действия льготной ипотеки на жильё. Она заканчивается 1 июля 2024 года. Имеется ввиду ипотека на новостройки. Как можно оценить эффект от действия льготных программ, и как может сказаться на рынке адресный подход государства, если глобальную льготную ипотеку отменят и будут придумывать новые продукты?

Василий Селиванов: Создание условий, когда ипотека подъёмная и стимулирует покупку — самое главное условие для того, чтобы рынок развивался и люди реально улучшали свои жилищные условия. Льготной она стала по одной простой причине. Стоимость денег не позволяет покупать жильё при существующих ставках, даже при тех ставках, которые были.

Строители каждый раз пытаются обратить внимание всех на то, что стройка — это не отрасль, стоящая в сторонке.

Мол, есть макроэкономика, есть экономика, а есть стройка, стоящая где-то в углу, и стройку надо всё время поддерживать, иначе она завалится.

Максим Морозов: Мультипликатор до тринадцати.

Василий Селиванов: Об этом и речь. Сколько отраслей в экономике России до сих пор не умерло из-за того, что стройка поддержана!

Максим Морозов: Владимир Путин на одном из Петербургских экономических форумов назвал строительную отрасль локомотивом экономики.

Василий Селиванов: Это объективно так. Вся история с совокупными механизмами поддержки ипотеки: и специальными программами, и общей льготной, думаю, оценивается в половину спроса. Мы объективно понимаем, что на фоне резко возросшей стоимости денег государство для поддержания того же самого уровня льготной ипотеки должно тратить в разы больше ресурсов. Это колоссальные деньги, заложенные сегодня в бюджете, на поддержание уже выданного объёма льготной ипотеки. Каждый механизм, каждый инструмент даёт свой вклад, но надо говорить о главном: макроэкономика в стране находится не на том уровне, на котором долгосрочные ипотечные кредиты несопоставимы с жизнью. Безусловно, сейчас и застройщики, и банки озадачены поиском механизмов, которые если не заменят государственную поддержку ипотеки, то хотя бы поддержат её до ожиданий светлого будущего в связи со снижением ставки.

Рынок будет жить, если ипотека будет хотя бы на уровне 10-11%.

Максим Морозов: Одним из главных трендов 2023 года эксперты называют высокий спрос на недвижимость в агломерации Петербурга и Ленобласти. Жилья в агломерации купили больше почти на треть, чем в 2022 году. Увеличился и вывод новых объектов на рынок. Здесь магия больших цифр, но мы говорим о тенденциях. Однако, если посмотреть структуру покупок, то 3/4 сделок на рынке Петербурга — это студии и однокомнатной квартиры.

Василий Селиванов: Мы работаем в высоком ценовом сегменте, у нас доля малогабаритных квартир не такая большая. У нас очень много семейных покупателей, очень много сделок по улучшению жилищных условий.

Безусловно, есть тренд на снижение размера квартир. Он связан ещё и с тем, что рост цен происходил в том числе на фоне в моменте сокращающегося предложения.

Максим Морозов: Что ещё в предпочтениях потенциальных покупателей вы бы отметили?

Василий Селиванов: Сегодня покупатель очень хорошо понимает, что он не готов платить за лишние метры. Насколько удобна эта планировка и даже не планировка, а вообще структура этой площади? Сегодня люди говорят: «Я не хочу эти только что построенные перегородки с сетями сносить и всё переделывать». В плохой площади не сделать эффективную планировку. Более того, люди хотят максимально готового.

Максим Морозов: Как вы это реализуете на примере своих продуктов?

Василий Селиванов: Традиционно мы даём очень большой ассортимент планировочных решений не только по метражу, но и по наполненности под те или иные потребности семьи и домохозяйства. Дальше, конечно, насколько эргономично проработано это пространство? Там ли сети, там ли электрика? Мы всегда показываем оптимальную расстановку мебели. Покупатель внутри квартиры может переделать в рамках разумного всё, что хочет.

Сегодня покупателю очень важно, что за границами квартиры. Всё, что за дверью он не переделает. Это то, что сделал для него застройщик.

Насколько качественно продумана логистика комплекса? Как организовано благоустройство? Как организованы МОПы? Как по уровню отделки, по дизайн-решениям, так и по логистике, эргономике, эффективности, какое инженерное оборудование, насколько предусмотрены и заранее, превентивно заложены возможности к дальнейшему инженерному дооснащению квартир? Есть ли транспорт и транзит, и места установки под кондиционеры? Готова ли квартира к тому, чтобы в ней сделать принудительную приточную вентиляцию? Если эти решения проработаны застройщиком, люди видят и понимают.

Максим Морозов: Наша с вами традиционная тема — инвестиционный климат, деловой климат. Как в динамике вы ощущаете, стало сложнее или проще выводить проекты? Как меняется скорость, время вывода проекта?

Василий Селиванов: С точки зрения динамики вывода новых проектов, я не знаю, знаю, есть ли люди, которые скажут, что стало лучше. Я таких не знаю. Стало сложнее и менее предсказуемо.

Максим Морозов: Если оглянуться ретроспективно, то становится хуже и хуже на протяжении скольких лет?

Василий Селиванов: Мы всегда руководствовались чем? Есть участок, по Генплану он с такой функцией, это означает, что там можно, например, реализовывать жилищный проект. Ты делал проектную документацию, согласовывал, получал разрешение на строительство. Всё это было достаточно предсказуемо. Никто не оспаривал саму возможность строить. Обсуждалось сколько строить, в каком виде, насколько оптимальны решения, какие темпы могут быть тут взяты даже с учётом наших предельных законодательно установленных параметров.

Максим Морозов: Сейчас в правительстве города говорят, что строят много. Столько не нужно. Давайте переориентироваться на промышленность, на промышленные объекты, на индустриальное строительство. Достаточно посмотреть Генплан.

Василий Селиванов: Я работаю в конкретном сегменте, и вижу, что у нас предложение снижается. Ротация недостаточная, и спрос в нужном объёме не удовлетворяется.

Я не знаю, есть ли люди, которые не комментировали бы медленность принятия решений в сфере градостроительства. За всю историю градостроительной комиссии было 16 заседаний. Было восемь заседаний в 2022 году, четыре в 2023 году, и к апрелю 2024 года было одно заседание. Динамика, очевидно, отрицательная. Без положительного решения градостроительной комиссии застройщик не может получить разрешение на строительство.

Я считаю, что самое главное административное давление выражается в медленности решений. Финансовая нагрузка за этими ожиданиями колоссальная. Не секрет, что застройщики не в состоянии покупать земельные участки за существующую цену собственными ресурсами. Это всё банковские бриджи по соответствующим на сегодняшний день ставкам.

Максим Морозов: И кредиты нужно обслуживать все эти долгие месяцы.

Василий Селиванов: Да. Мы сидим и ждём. Мы готовим проект. Проект готов. Он прошёл рабочую группу. Все заключения и согласования получены. Кто-то ждёт год, кто-то ждёт восемь месяцев. Кто-то ждёт чуть больше, чуть меньше в зависимости от специфики проекта и застройщика. Какая разница?

Максим Морозов: Один наш общий знакомый ждал несколько лет.

Василий Селиванов: И за этим стоят проценты. Это так называемое административное давление? Нет, это просто отсутствие решений.

За отсутствием решений лежат сотни миллионов рублей, которые лягут в себестоимость и потом вынужденно будут сняты застройщиком со стройки. Дай бог нам теперь удерживать качество, которого мы когда-то смогли достичь, потому что ресурсов у нас на это остаётся всё меньше и меньше. Доля не прямых, не строительных расходов в нашей себестоимости постоянно растёт!

Максим Морозов: А потом девелоперов называют жирными котами, которые наживаются на гражданах из-за высокой стоимости квадратного метра.

Василий Селиванов: И на низком качестве! Поэтому, я считаю, что глобально в решениях не хватает скорости. Город очень медленно двигается. Очень медленно!

Максим Морозов: В связи с этим ещё одна интересная тема. Вы вышли на московский рынок и сейчас можете сравнить работу в Москве и в Петербурге. Какие основные отличительные черты между Москвой и Петербургом вы на своей практике можете назвать?

Василий Селиванов: Всё тоже самое. Скорость принятия решений. Всё остальное вторично или третично.

Максим Морозов: За счёт чего? Там выше цифровизация? В Петербурге тоже есть единый цифровой комплекс строительного комплекса.

Василий Селиванов: Подождите, при чём здесь цифровизация?

Градостроительная комиссия в Петербурге — это прообраз ГЗК в Москве. ГЗК в Москве заседает каждый четверг, а у нас четыре раза в год. Дальше можно не продолжать.

Максим Морозов: Если сравнивать бизнес-модели девелоперов в Москве и девелоперов в Санкт-Петербурге, либо юридических лиц одной компании, которая работает в Москве и в Санкт-Петербурге, чем отличаются бизнес-модели?

Василий Селиванов: Ёмкостная структура рынка в Москве, конечно, совсем другая. В каких-то сегментах коэффициент «два» имеет место и сегодня. Но если говорить о средней цене, то, наверное, меньше — полтора. В массовом сегменте, в сегменте комфорта коэффициент меньше, безусловно. В сегментах, в которых люди сравнивают проекты, готовы платить за качество и понимают разницу в продукте, в Москве ёмкость в 10 раз больше, чем в Петербурге.

Максим Морозов: На порядок.

Василий Селиванов: На порядок. Я говорю о бюджетах, которые меня интересуют с точки зрения возможности реализовать проекты, которые мы планируем.

Максим Морозов: По какому принципу вы подбирали локацию для проекта «Северный порт» в Москве?

Василий Селиванов: Мы искали проект, у которого есть хороший рыночный потенциал, который будет иметь все обязательные локационные преимущества для бизнес-класса. Безусловно, ключевым условием была градостроительная готовность территории, её градостроительная ясность.

Северный речной порт — это территория редевелопмента порта с его переводом в другое место и с комплексной застройкой территории, то есть это большой многофункциональный кластер. Кстати, высотный кластер. Акцент северной части Москвы.

Максим Морозов: Какая там разрешённая высота?

Василий Селиванов: У нас — 220 метров, три башни. Это территория, непосредственно примыкающая к парку речного вокзала. Она расположена на набережной Химкинского водохранилища, канала имени Москвы. С одной стороны — длинная, протяжённая набережная, первая линия. С другой стороны — Ленинградское шоссе. Там не только жилье, там и офисные комплексы, и достаточно большой кластер социальной инфраструктуры: и детские сады, и школы. Очень много спорта, очень много зелени, очень хороший въезд и выезд из города на платную дорогу, в аэропорт. Прописана адресная программа развития самого разного перечня социальных и транспортных объектов. И в Москве ни у кого нет сомнений, что она будет исполнена в срок.

Максим Морозов: Каковы ожидания покупателей в Москве в этой локации от планировок, от технологической составляющей, от wellness-составляющей?

Василий Селиванов: Традиционно мы в каждом проекте делаем большую линейку и по размерности, и по планировочным особенностям квартир. Инженерная насыщенность в рамках нашего современного стандарта «технобокс», как мы его называем. Большая инженерная насыщенность и подготовка под отделку, вместо того, чтобы делать финальную отделку, но не дооснастить квартиру уже на сегодня сложившимися, базовыми, хорошими инженерными коммуникациями.

Максим Морозов: Я хотел бы поговорить про зелёный девелопмент, про зелёные технологии в строительстве. В ДОМ.РФ недавно выступили с рядом инициатив, направленных на развитие зелёного строительства. В частности, предполагается разработать и утвердить (значит, их пока нет) требования к проектированию энергоэффективных зданий, предусматривающих поэтапное повышение тепловой защиты, энергоэффективности всех объектов капстроительства. Благодаря более эффективному использованию ресурсов, жильцы смогут сэкономить, например, на плате за ЖКУ. Как со временем меняется уровень внедрения зелёных технологий в строительстве, и как сделать их более востребованными, выгодными, понятными в проектах?

Василий Селиванов: ДОМ.РФ выступил с этой инициативой не недавно. Ещё год назад, на прошлом экономическом форуме мы как раз обсуждали зелёную повестку. К тому моменту наши объекты уже имели сертификаты зелёного строительства, выданные ДОМ.РФ.

Максим Морозов: Добровольная сертификация?

Василий Селиванов: Да, несколько компаний — «Эталон», «Самолёт» и «Легенда» на экономическом форуме в 2022 году подписали соглашение о том, что готовы добровольно работать в этом направлении с ДОМ.РФ. Мы потратили и время, и силы.

Максим Морозов: Что предполагается? Какие обязательства?

Василий Селиванов:

Под «зелёным» строительством мы понимаем не только энергоэффективность и экологичность. Стандарты, которые сейчас обсуждаются, и критерии, которые предъявлял ДОМ.РФ к проектам, — это критерии, касающиеся в принципе качества проекта.

Это качество архитектуры. Это материалы, используемые в архитектуре, в фасадах не только с точки зрения их экологичности, с точки зрения их в принципе долговечности и качества. Это параметры благоустройства. Это насыщенность комплекса многими элементами, которые улучшают качество проживания. Когда мы анализировали эти показатели, то пришли к тому, что в каких-то показателях у нас уже это есть, а в каких-то нам осталось совсем чуть-чуть.

Максим Морозов: Банк России говорит о необходимости развития зелёной ипотеки.

Василий Селиванов: Если есть компании, у которых проекты объективно по такой системе измерения лучше, чем у других, почему с точки зрения государства, не поддержать дополнительными мерами стимулирования такие проекты? Это то самое преимущество, когда возможность приобретения жилья в таких проектах будет лучше, чем в проектах, не соответствующих этим параметрам.